Woordenlijst


Aannemer

Een aannemer (Generalunternehmer) bouwt een huis op bouwgrond die u in de meeste gevallen zelf koopt. U kunt ervoor kiezen een huis te laten bouwen waarvan de grote lijnen al op papier gezet zijn, of u kunt geheel zelf uw specifieke wensen aangeven. Vaak is de eerste optie goedkoper, omdat in dit geval de kosten voor de tekening over meerdere bouwers verdeelt kunnen worden. Een andere optie is om de bouwtekening bij een architect te laten maken, en deze vervolgens aan de aannemer te geven.

Het contract tussen u en de aannemer kan een nadeel vormen. Door dit contract kan het lastig zijn tussendoor wijzigingen in de bouw aan te brengen. Als de aannemer niet met de wijzigingen instemt, worden deze simpelweg niet doorgevoerd.

Bij een aannemer profiteert u van een vooraf afgesproken prijs. Hierdoor weet u voor de bouw van de woning waar u aan toe bent. Ook hoeft u zelf veel minder te regelen. De aannemer regelt vrijwel alle zaken die met de bouw van uw nieuwe woning samenhangen.

Wanneer u een aannemer inschakelt, heeft u de mogelijkheid vooraf aan te geven dat u sommige zaken liever zelf uitvoert of uit handen geeft aan een ander (klus)bedrijf. Op deze manier kunt u kosten besparen.

Willen vrienden of familie u meehelpen met het klussen aan uw nieuwe woning? Dan mag u hen een vergoeding van maximaal €2000,- per persoon aanbieden voor het gehele bouwproces. Meer is niet toegestaan: de fiscus merkt de hulp van vrienden en familie dan aan als zwartwerken.
Ook is het raadzaam uw aannemer te vragen of hij uw vrienden en familie aan kan melden bij de ongevallenverzekering.

Let verder bij het inschakelen van een aannemer op eventuele extra kosten. Het komt voor dat u architectenkosten, planningskosten, en dergelijke nog apart moet bijbetalen. Andere kosten kunnen liggen in eventuele vloerbedekking, behang, centrale verwarming, enzovoort.

Tot slot is het bij een aannemer, net als bij een projectontwikkelaar, raadzaam de betaling en het moment van overdracht op hetzelfde tijdstip plaats te laten vinden. In Duitsland komt het meer dan eens voor dat een aannemer tijdens de bouw failliet gaat. Het kan dan erg lastig zijn een nieuwe aannemer te vinden die uw woning voor de zelfde prijs af wil maken.

Architect

In Duitsland houdt een architect zich niet alleen bezig met het ontwerp van uw woning, maar ook met de regie over de verdere bouw. Hij schakelt verschillende uitvoerders in die ieder een deel van de bouw realiseren. Bij iedere deelproject heeft u de mogelijkheid uw oorspronkelijke bouwplannen aan te passen. Heeft u liever met één aannemer te maken tijdens de bouw? Dan dient u dit vooraf bij de betreffende architect aan te geven. De bouw kan in dit geval iets duurder uitvallen, aangezien de bouw van een gehele woning voor een architect meer risico's met zich meebrengt dan de bouw van een deel van de woning. Een voordeel is wel dat u vooraf precies weet hoeveel geld u in totaal kwijt bent.

Het salaris van een architect is vastgelegd in de HOAI-voorschriften. Dit bedrag hangt af van de complexiteit van uw toekomstige woning, de bouwsom en de bouwfase. Verder hangt het salaris samen met de tariefcode. Toparchitecten zullen meestal een hogere tariefcode vragen.

Auflassungsvormerkung

Een Auflassungsvormerkung is een aantekening in het Grundbuch. Deze aantekening beschermt de koper tegen de volgend risico's: de verkoper kan de woning aan derden overdragen zolang het kadaster de inschrijving nog niet heeft verwerkt of een schuldeiser van de verkoper kan de executie van de grond en de bebouwing doorvoeren.

Bauträger

Firma's in Duitsland die op eigen risico en in eigen beheer woningen bouwen. Meestal worden deze woningen "vrij op naam" opgeleverd en verkocht. Tevens zijn de woningen in de meeste gevallen sleutelklaar.

Belastingrichtschaal

Het bedrag dat u dient te betalen is afhankelijk van het stuk grond waarop uw woning staat en wordt als volgt berekend:

Boeteclausule

Een boeteclausule is een overeenkomst waarbij iemand tot betaling van boete verplicht wordt, indien die persoon de verbintenis niet nakomt of vroegtijdig wil beëindigen. In Nederland is het gebruikelijk een boeteclausule overeen te komen.

Eenheidswaarde

De eenheidswaarde wordt per woning of perceel berekend door de belastingdienst. De waarde varieert tussen de 15% en de 40% van de marktwaarde en is afhankelijk van de aard van het perceel.

Financieringsvoorbehoud

Een financieringsvoorbehoud kan worden opgenomen in uw koopcontract. Middels een dergelijk voorbehoud kunt u als koper het contract verbreken wanneer u geen financiering rond kunt krijgen.

Grondbelasting

Belasting die geheven wordt indien u in het bezit bent van grond. De hoogte van deze belasting wordt jaarlijks vastgesteld. Dit gebeurd aan de hand van de eenheidswaarde, de belastingrichtschaal en het heffingspercentage.

Heffingspercentage

Het heffingspercentage dat u dient te betalen wordt vastgesteld door de gemeente waar u in woont. Het bedrag kan variëren tussen de 150% en 400%.

Kadaster

Het kadaster is een openbaar register. Dit register wordt bijgehouden door het kantongerecht. In het kadaster worden alle registers van onroerende goederen bijgehouden en bewaard.
In Duitsland is een notaris wettelijk verplicht u op de hoogte te stellen van de inhoud van het kadaster. Als potentiële koper kunt u zelf ook informatie opvragen, door een kopie van het "Grundbuch" op te vragen.

Als potentiële koper kunt u erg veel hebben aan een kopie van het "Grundbuch". Zo kan een dergelijke kopie u informatie verschaffen over de ligging en de grootte van de woning, maar ook of er schulden en/of hypotheken op de grond rusten.

Voor inschrijving in het kadaster heeft u de volgende documenten nodig:

  • Een "geen-aanspraak-verklaring" van de gemeente of staat. In een dergelijke verklaring verklaart de gemeente of staat geen optie te hebben. Bezit u de nationaliteit van een lidstaat van de Europese Unie, dan heeft u geen vergunning van de staat nodig om u in het kadaster in te kunnen schrijven.

  • Een verklaring van "geen bezwaar" van de belastingdienst. Na betaling van de overdrachtsbelasting ontvangt u een dergelijke verklaring van de belastingdienst.

  • Een "auflassungsvormerkung". Dit is een aantekening in het kadaster die de overeenstemming tussen de koper en de verkoper tot eigendomsoverdracht bevestigd.

Koopovereenkomst

Overeenkomst tussen de koper en de verkoper. De koper bepaalt hierbij de koopprijs en maakt deze kenbaar aan de verkoper. De verkoper draagt vervolgens de eigendom van de woning over aan de koper.

Kosten Koper

Onder Kosten Koper vallen alle kosten die boven op de koopprijs van uw nieuwe woning komen en die u als koper zelf dient te betalen. Deze kosten kunnen bestaan uit overdrachtsbelasting, notariskosten, enzovoort. Makelaarskosten en hypotheekkosten vallen niet onder Kosten Koper.


Legitieme portie

Een deel van de erfenis dat volgens de wet aan ouders of kinderen moet worden nagelaten na overlijden. De legitieme portie is onafhankelijk van de bepalingen in het testament van de overledene.

Levensverzekering

Deze verzekeringsvorm houdt verband met het leven of overlijden van een persoon. In de meeste gevallen keert de levensverzekering uit bij het overlijden van de verzekerde, of juist bij het in leven zijn van deze persoon op een vooraf afgesproken datum. Er kan ook gekozen worden voor een mengvorm hiervan: de verzekering keert dan ten alle tijden op een vooraf afgesproken datum uit, ongeacht het feit of de verzekerde nog bij leven is. Ook een periodieke uitkering van de levensverzekering is mogelijk. Deze uitkering kan ontvangen worden zolang de verzekerde in leven is of, vanaf het moment dat de verzekerde komt te overlijden.

Projectontwikkelaar

Een projectontwikkelaar (Bauträger) kan op verschillende manieren te werk gaan. Sommige projectontwikkelaars kopen zelf een bouwperceel en ontwikkelen hier plannen voor. Anderen wachten met het ontwikkelen van een bouwplan totdat zij een koper hebben gevonden. De koper kan dit geval zelf zijn wensen aangeven. De keuzeruimte van de koper kan verschillen van kleine aanpassingen (Schlüsselfertig) tot zelfs de keuze van het type woning.

Het huis in aanbouw is eigendom van de grondeigenaar. Om deze reden is het raadzaam het moment van overdracht en de betaling van de bouwsom tegelijkertijd plaats te laten vinden. In de meeste gevallen zijn deze aspecten vooraf vastgelegd in de Bauträgerverordnung.

Taxatie

Een taxatie is een objectieve waardebepaling van onroerend goed. In de meeste gevallen gaat het hierbij om woningen. Het houdt dus in dat een objectieve specialist uw woning komt bekijken, om er vervolgens de waarde van te bepalen. Een dergelijke specialist wordt ook wel een taxateur genoemd. In veel gevallen zijn makelaars ook bevoegd tot het uitvoeren van taxaties.
Een taxatie wordt meestal uitgevoerd ten behoeve van de aanvraag van een hypotheek, of bij de verkoop van uw woning. Bij het aanvragen van een hypotheek wordt de taxatie bekeken door de geldverstrekker. Op deze manier kan namelijk beoordeeld worden of een hypothecaire lening al dan niet verantwoord verstrekt kan worden.

Teilkindergeld

Een Duitse aanvulling op de Nederlandse kinderbijslag. Deze aanvulling ontvangt u als de bijslag die u in Nederland ontvangt lager is dan het Kindergeld dat u in Duitsland zou ontvangen.

Voorlopig koopcontract

In een voorlopig koopcontract worden gemaakte afspraken tussen de koper en de verkoper vastgelegd. Deze afspraken kunnen de overeengekomen koopsom, de ontbindende voorwaarden, de overdrachtsdatum, en dergelijke beslaan. U kunt een koopcontract door een makelaar laten opstellen. Ook kunt u een standaard koopcontract gebruiken, dat veelal te downloaden is via internet. Het koopcontract dient door beide partijen te worden ondertekend. Tevens ontvangen beide partijen een kopie van het contract. Verder is het raadzaam de notaris een kopie van het koopcontract te sturen.
Het verbreken van een voorlopig koopcontract kost u in de meeste gevallen 10% van de koopsom. Vraag hier naar alvorens u het contract ondertekend.

Vormerkung

Een "vormerkung" is een aantekening in een koopakte onroerende zaken bij het kadaster. Deze aantekening betreft de overeenstemming tussen partijen tot eigendomsoverdracht. Een "vormerkung" kan alleen door een notaris gedaan worden en gaat gepaard met een notarisverklaring. Een dergelijke aantekening geeft derden bescherming tegen een tweede verkoop door de verkoper. Ook beschermt een "vormerkung" de verkoper tegen de gevolgen faillissement, beslag, en dergelijke.